خانه در ماه‌های آینده گران می‌شود یا ارزان؟

برای بسیاری از مردم، پرسش اصلی این است: آیا در شرایط نه جنگ و نه صلح، قیمت خانه کاهش پیدا می‌کند و فرصت مناسبی برای خرید به وجود می‌آید یا باید منتظر موج تازه‌ای از افزایش قیمت‌ها بود؟
پاسخ این پرسش برخلاف تصور رایج، چندان ساده نیست. تجربه بازار مسکن در دوره‌های قبلی درگیری نشان داده است که جنگ لزوماً به معنای ارزان‌شدن خانه نیست؛ همان‌طور که افزایش قیمت‌های پیشنهادی نیز الزاماً به معنای رونق معاملات و افزایش قدرت خرید مردم نخواهد بود. در چنین شرایطی ممکن است بازار از یک طرف با کاهش شدید خریداران و فروشندگان مواجه شود و از طرف دیگر، قیمت‌های اعلامی همچنان بالا بمانند.

*بازار مسکن؛ بازاری که با یک خبر بالا و پایین نمی‌شود
بازار مسکن برخلاف ارز و طلا، بازاری کم‌نقدشونده است. خریدوفروش خانه به سرمایه زیادی نیاز دارد، فرایند معامله آن زمان‌بر است و تصمیم‌گیری درباره آن معمولاً با برنامه‌ریزی بلندمدت خانوارها ارتباط دارد. به همین دلیل، وقتی ریسک‌های سیاسی و نظامی افزایش پیدا می‌کند، نخستین واکنش بسیاری از متقاضیان، به تعویق انداختن تصمیم خرید است.
خانواری که تا چند هفته قبل به دنبال خرید خانه بوده، ممکن است در شرایط نااطمینانی ترجیح دهد سرمایه خود را نقد نگه دارد. فروشنده نیز ممکن است از عرضه ملک خود منصرف شود؛ زیرا نمی‌داند در ماه‌های آینده با چه قیمتی می‌تواند خانه‌ای مشابه خریداری کند یا هزینه جایگزینی ملک فروخته‌شده چقدر خواهد بود.
نتیجه این رفتار دوطرفه، کاهش تعداد فایل‌های قابل معامله و افت حجم خریدوفروش است. بنابراین ممکن است بازار در ظاهر با قیمت‌های بالا روبه‌رو باشد، اما تعداد معاملات قطعی به‌شدت کاهش پیدا کند.

*تجربه دو جنگ؛ وقتی آگهی‌ها 94 درصد کاهش یافتند
یکی از مهم‌ترین گزارش‌های منتشرشده در روزهای اخیر درباره بازار مسکن، به بررسی تأثیر دو دوره درگیری اخیر بر بازار تهران اختصاص دارد.
پژوهشی که 21 اکتبر 2026 در نشریه علمی Applied Economics منتشر شده، تجربه جنگ 12روزه سال 2025 و جنگ 40روزه سال 2026 را بررسی کرده است. یافته‌های این پژوهش نشان می‌دهد فعالیت معاملاتی بازار مسکن در دوره درگیری‌ها بسیار سریع‌تر از قیمت‌های پیشنهادی کاهش یافته است.
بر اساس اطلاعات منتشرشده از این پژوهش، تعداد آگهی‌های روزانه مسکن که در شرایط عادی بیش از 8 هزار مورد بود، پس از آغاز جنگ 40روزه به حدود 500 مورد رسید؛ یعنی کاهشی نزدیک به 94 درصد. البته این رقم به معنای کاهش 94 درصدی معاملات قطعی نیست، زیرا تعداد آگهی‌ها علاوه بر وضعیت واقعی بازار، از اختلال اینترنت و فعالیت پلتفرم‌های ملکی نیز تأثیر می‌گیرد.
در همان دوره، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران نیز از حدود 148 میلیون تومان به 115 میلیون تومان کاهش یافت، اما پس از آتش‌بس دوباره در محدوده 135 تا 145 میلیون تومان قرار گرفت.
نکته مهم این است که این ارقام مربوط به قیمت‌های پیشنهادی هستند، نه لزوماً قیمت معاملات قطعی. بنابراین نمی‌توان از آن‌ها نتیجه گرفت که همه خانه‌ها در دوره جنگ به همین میزان ارزان شده‌اند یا پس از آن با همان سرعت افزایش قیمت پیدا کرده‌اند.
این تجربه یک پیام روشن دارد: در شرایط جنگی، ممکن است بازار پیش از آنکه قیمت‌ها تغییر جدی کنند، عملاً از حرکت بایستد.

*چرا با وجود رکود، قیمت خانه پایین نمی‌آید؟
شاید مهم‌ترین تناقض بازار مسکن در شرایط بحرانی همین باشد: خریدار کم است، معاملات انجام نمی‌شود، اما فروشنده حاضر نیست قیمت را به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد.
دلیل نخست، هزینه جایگزینی ملک است. صاحبخانه‌ای که قصد فروش دارد، با این پرسش روبه‌روست که پس از فروش، آیا می‌تواند با پول حاصل از معامله، خانه دیگری بخرد؟ افزایش احتمالی قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و نرخ ارز می‌تواند فروشندگان را به حفظ قیمت‌های پیشنهادی ترغیب کند.
دلیل دوم، تفاوت وضعیت مالی فروشندگان است. همه مالکان برای فروش ملک خود عجله ندارند. کسی که نیاز فوری به نقدینگی دارد ممکن است تخفیف بدهد، اما مالکی که فشار مالی ندارد می‌تواند عرضه ملک را متوقف کند و منتظر روشن‌شدن شرایط بماند.

به همین دلیل، در بازار جنگ‌زده ممکن است هم‌زمان دو گروه فروشنده وجود داشته باشند: گروهی که برای فروش فوری تخفیف می‌دهند و گروهی که ملک خود را از بازار خارج می‌کنند. در نتیجه، کاهش فایل‌های ارزان‌تر حتی می‌تواند میانگین قیمت آگهی‌های باقی‌مانده را بالا ببرد؛ بدون آنکه الزاماً معامله بیشتری انجام شده باشد.

*سه سناریو برای بازار مسکن در ماه‌های آینده
با توجه به شرایط سیاسی، اقتصادی و تجربه دوره‌های گذشته، می‌توان سه سناریو را برای بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو در نظر گرفت.
سناریوی اول؛ تداوم نااطمینانی بدون وقوع درگیری گسترده
در این وضعیت، خریداران همچنان برای ورود به بازار احتیاط می‌کنند و فروشندگان نیز در برابر کاهش قیمت مقاومت خواهند کرد. احتمالاً تعداد معاملات در سطح پایینی باقی می‌ماند و فاصله قیمت پیشنهادی با قیمت قطعی معامله بیشتر می‌شود.
در این سناریو، نمی‌توان انتظار رونق جدی خریدوفروش را داشت. قیمت‌های اسمی ممکن است در برخی مناطق ثابت بمانند یا افزایش پیدا کنند، اما قدرت خرید خانوارها همچنان محدود خواهد بود. این همان وضعیتی است که می‌توان آن را رکود تورمی در بازار مسکن نامید.
سناریوی دوم؛ تشدید درگیری نظامی
اگر درگیری گسترده‌تری آغاز شود، احتمال توقف یا کاهش شدیدتر معاملات وجود دارد. بخشی از خانوارها خرید خانه را به آینده موکول می‌کنند، برخی فروشندگان از عرضه ملک منصرف می‌شوند و گروهی از مالکان که به نقدینگی فوری نیاز دارند، ممکن است با تخفیف بیشتری وارد معامله شوند.
در این شرایط، احتمال کاهش قیمت در برخی فایل‌ها وجود دارد؛ اما نباید انتظار داشت همه مناطق و انواع املاک به یک اندازه ارزان شوند. موقعیت جغرافیایی، میزان آسیب‌پذیری ساختمان، دسترسی به خدمات شهری و وضعیت عرضه و تقاضا می‌تواند تفاوت‌های جدی ایجاد کند.
از سوی دیگر، اگر هزینه ساخت‌وساز و تأمین مصالح افزایش یابد، فشار هزینه‌ای می‌تواند در میان‌مدت مانع کاهش پایدار قیمت‌های اسمی شود.
سناریوی سوم؛ کاهش تنش‌ها و بازگشت تدریجی ثبات
در صورت کاهش تنش‌ها، احتمال بازگشت بخشی از خریداران و فروشندگان به بازار وجود دارد. فایل‌های خارج‌شده ممکن است دوباره عرضه شوند و معاملات به‌تدریج افزایش پیدا کنند.
با این حال، بازگشت آگهی‌ها به پلتفرم‌های ملکی به معنای رونق فوری بازار نیست. تا زمانی که قدرت خرید خانوارها بهبود پیدا نکند و چشم‌انداز اقتصادی قابل پیش‌بینی‌تر نشود، نمی‌توان از بازگشت سریع تقاضای مصرفی سخن گفت.

*بازار اجاره؛ فشار جنگ فقط به خریداران محدود نمی‌شود
در تحلیل بازار مسکن، معمولاً توجه اصلی به قیمت خریدوفروش معطوف می‌شود؛ اما برای بخش بزرگی از خانوارها، مسئله اصلی نه خرید خانه، بلکه تأمین هزینه اجاره و حفظ محل سکونت است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن در مهرماه 1405 به 33٫4 درصد و تورم سالانه آن به 32٫2 درصد رسیده است. این ارقام نشان می‌دهد هزینه اجاره همچنان با سرعت قابل‌توجهی افزایش یافته، هرچند رشد آن از تورم عمومی کمتر بوده است.
در شرایط جنگی، بازار اجاره می‌تواند دو مسیر متفاوت را تجربه کند. از یک طرف، برخی مالکان برای تأمین نقدینگی ممکن است واحدهای خود را با شرایط منعطف‌تر عرضه کنند و حتی برای جذب مستأجر تخفیف بدهند. 
از طرف دیگر، جابه‌جایی اجباری خانوارها، آسیب‌دیدن واحدهای مسکونی و افزایش تقاضا برای سکونت موقت می‌تواند در بعضی مناطق فشار تازه‌ای بر بازار اجاره وارد کند. در چنین شرایطی، وضعیت اجاره در همه شهرها و محله‌ها یکسان نخواهد بود.
بنابراین نمی‌توان صرفاً با اتکا به رکود خریدوفروش، کاهش اجاره‌بها را پیش‌بینی کرد. بازار اجاره بیش از هر چیز به میزان عرضه واحدهای قابل سکونت، جابه‌جایی جمعیت و توان مالی مستأجران وابسته است.

*خریداران و فروشندگان باید مراقب چه نشانه‌هایی باشند؟
در شرایط فعلی، دنبال‌کردن صرف قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌ها نمی‌تواند معیار مناسبی برای تشخیص وضعیت بازار باشد. برای فهمیدن اینکه بازار واقعاً در حال رشد است یا صرفاً با افزایش قیمت‌های پیشنهادی مواجه شده، باید چند شاخص را هم‌زمان بررسی کرد:
تعداد معاملات قطعی و نه فقط تعداد آگهی‌های فروش؛
میزان تخفیف فروشندگان و فاصله قیمت پیشنهادی با قیمت نهایی معامله؛
مدت‌زمان لازم برای فروش یک واحد مسکونی؛
تغییر تعداد فایل‌های فروش و اجاره در محله‌های مختلف؛
هزینه ساخت‌وساز، مصالح و زمین؛
روند درآمد خانوارها و قدرت خرید متقاضیان؛
وضعیت جابه‌جایی جمعیت و تقاضای سکونت در شهرهای مختلف.
نبود آمار منظم و شفاف از معاملات قطعی نیز کار تحلیل بازار را دشوارتر کرده است. به همین دلیل، هرگونه پیش‌بینی درباره قیمت مسکن باید با احتیاط انجام شود و نباید قیمت آگهی‌های اینترنتی را به‌عنوان ارزش قطعی املاک در نظر گرفت.

*خانه در ماه‌های آینده گران می‌شود یا ارزان؟
به این پرسش نمی‌توان پاسخ قطعی داد، بنابراین به این پیش‌بینی با دید توصیه نگاه نکنید. در شرایط فعلی، احتمال رکود معاملاتی از احتمال رونق سریع بازار بیشتر است؛ اما این رکود لزوماً به کاهش فراگیر قیمت خانه منجر نمی‌شود.
اگر نااطمینانی ادامه پیدا کند، ممکن است قیمت‌های پیشنهادی در برابر افت تقاضا مقاومت کنند. اگر درگیری گسترده‌ای رخ دهد، احتمال توقف شدیدتر معاملات و افزایش تخفیف در برخی فایل‌های فروش وجود دارد. در مقابل، کاهش تنش‌ها می‌تواند به بازگشت تدریجی عرضه و تقاضا کمک کند؛ هرچند احیای قدرت خرید خانوارها زمان‌بر خواهد بود.
بازار مسکن در شرایط جنگی بیش از آنکه با یک مسیر مشخص صعودی یا نزولی روبه‌رو باشد، ممکن است با چند بازار متفاوت مواجه شود: بازاری که در آن برخی فروشندگان برای نقدکردن دارایی تخفیف می‌دهند، برخی دیگر از فروش منصرف می‌شوند، تقاضای اجاره در مناطق خاص افزایش پیدا می‌کند و قیمت‌های پیشنهادی در بخش‌هایی از بازار همچنان بالا می‌ماند.