اجاره‌نشینی در شمال تهران تا دو برابر جنوب؛ بازار مسکن در شهریور همچنان چندقیمتی است

بازار مسکن تهران در روزهای پایانی شهریور 1405 همچنان با اختلاف محسوس قیمت میان مناطق مختلف شهر مواجه است. بررسی آگهی‌های تازه منتشرشده در دیوار در کنار داده‌های ارزیابی بازار نشان می‌دهد که موقعیت جغرافیایی، سن بنا، امکانات ساختمان و به‌ویژه میزان ودیعه، همچنان مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت اجاره و فروش هستند.

*شمال تهران؛ اجاره‌های نجومی
در مناطق شمالی، فاصله قیمت با سایر نقاط شهر کاملاً محسوس است. برای نمونه، در یکی از آگهی‌های تازه دیوار در فرمانیه، آپارتمان 120 متری دوخوابه با یک میلیارد تومان ودیعه و 140 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
در آگهی دیگری برای واحد 90 متری در محدوده فرمانیه و اختیاریه، 2 میلیارد تومان ودیعه و 57 میلیون تومان اجاره ماهانه تعیین شده است.
حتی در فایل‌های بزرگ‌تر، نرخ‌ها به شکل قابل توجهی بالاتر می‌رود؛ یک واحد 230 متری در فرمانیه شرقی با 2 میلیارد تومان ودیعه و 270 میلیون تومان اجاره ماهانه آگهی شده است.
بر این اساس، اجاره معادل در محله‌های شاخص شمالی را می‌توان در محدوده حدود 1.3 تا 1.7 میلیون تومان برای هر مترمربع در ماه برآورد کرد؛ هرچند فایل‌های لوکس و نوساز می‌توانند از این محدوده نیز فاصله بگیرند.

*غرب تهران؛ بازار متوسط رو به بالا
در غرب تهران، محله‌هایی مانند شهرک غرب، سعادت‌آباد، پونک، جنت‌آباد، صادقیه و اکباتان در رده بازار متوسط تا گران قرار می‌گیرند.
داده‌های ارزیابی بازار نشان می‌دهد میانگین اجاره در پونک حدود 527 هزار تومان به ازای هر مترمربع و در جنت‌آباد مرکزی حدود 671 هزار تومان بوده است.
در بخش فروش نیز میانگین قیمت در پونک حدود 194.8 میلیون تومان و در جنت‌آباد مرکزی حدود 176.4 میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده است.
بنابراین برای غرب تهران، بسته به محله و کیفیت ساختمان، می‌توان اجاره معادل را حدود 600 تا 800 هزار تومان در هر مترمربع و قیمت فروش را حدود 140 تا 200 میلیون تومان برآورد کرد.

*شرق تهران؛ نارمک و تهرانپارس در محدوده میانی
شرق تهران اگرچه ارزان‌تر از بخش‌هایی از شمال و غرب است، اما دیگر نمی‌توان آن را جزو بازارهای ارزان تهران دانست.
آگهی‌های تازه فروش در نارمک نمونه خوبی از این وضعیت است. یک واحد 73 متری در نارمک با قیمت 16 میلیارد تومان، معادل حدود 219 میلیون تومان برای هر مترمربع آگهی شده و واحد دیگری در همین محدوده با قیمت حدود 251 میلیون تومان به ازای هر مترمربع عرضه شده است.
البته اختلاف در شرق تهران بالاست؛ یک واحد 65 متری در هفت‌حوض با قیمت حدود 161.5 میلیون تومان در هر مترمربع آگهی شده است.
در بخش اجاره نیز داده‌های منطقه 4، که بخش قابل توجهی از شرق تهران را پوشش می‌دهد، برای محله قنات کوثر حدود 449 هزار تومان و برای شمس‌آباد و مجیدیه حدود 604 هزار تومان به ازای هر مترمربع را نشان می‌دهد.
در نتیجه، میانگین قابل استفاده برای شرق تهران را می‌توان حدود 450 تا 650 هزار تومان اجاره معادل به ازای هر مترمربع در نظر گرفت.

*مرکز تهران؛ قیمت‌ها به‌شدت وابسته به محله
مرکز تهران یک بازار یکدست نیست. محله‌هایی مانند یوسف‌آباد، امیرآباد و عباس‌آباد با مناطقی مانند منیریه، امیریه، جمهوری و بخش‌هایی از منطقه 12 تفاوت محسوسی دارند.
برای نمونه، میانگین اجاره در امیرآباد حدود 755 هزار تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده است.
در مقابل، در محله‌های ارزان‌تر مرکز و جنوب مرکز، فایل‌هایی با ودیعه و اجاره پایین‌تر نیز دیده می‌شود. به همین دلیل، برای مرکز تهران باید دامنه حدود 450 تا 700 هزار تومان اجاره معادل به ازای هر مترمربع را در نظر گرفت.

*جنوب تهران؛ فاصله محسوس با شمال
در جنوب تهران، قیمت‌ها همچنان پایین‌تر از میانگین مناطق شمالی و غربی است. بررسی داده‌های مناطق جنوبی نشان می‌دهد اجاره معادل در بسیاری از محله‌های مناطق 15، 17، 18، 19 و 20 در محدوده حدود 280 تا 450 هزار تومان به ازای هر مترمربع قرار می‌گیرد.
برای نمونه، میانگین اجاره در محله‌های مختلف منطقه 15 در داده‌های بازار از حدود 252 هزار تومان در اتابک تا حدود 376 هزار تومان در ابوذر متغیر بوده است.
در بخش فروش نیز اختلاف با شمال و غرب کاملاً مشهود است. میانگین قیمت فروش در طیب منطقه 15 حدود 63.9 میلیون تومان و در بروجردی ـ دهقان حدود 84.9 میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده است.

*بازار فروش؛ از 60 میلیون تا بیش از 300 میلیون تومان
در بازار خرید، فاصله جغرافیایی حتی بیشتر خود را نشان می‌دهد. در محله‌های جنوبی، قیمت هر مترمربع می‌تواند از حدود 60 تا 100 میلیون تومان آغاز شود، در بخش‌های متوسط شهر به حدود 120 تا 200 میلیون تومان برسد و در محله‌های شاخص شمالی به 250 تا 350 میلیون تومان و حتی بیشتر برسد.
برای نمونه، میانگین قیمت فروش در سعادت‌آباد در داده‌های بازار حدود 287.4 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است؛ در حالی که این رقم در طیب منطقه 15 حدود 63.9 میلیون تومان گزارش شده است.

*جمع‌بندی
بررسی آگهی‌های روزهای اخیر دیوار نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در شهریور 1405 همچنان بازاری چندلایه و کاملاً منطقه‌ای است. شمال تهران با اجاره‌های ماهانه چند ده تا چند صد میلیون تومانی در صدر بازار قرار دارد، غرب و بخش‌هایی از شرق و مرکز در محدوده متوسط رو به بالا حرکت می‌کنند و جنوب شهر همچنان گزینه اصلی خانوارهایی است که به دنبال کاهش هزینه ورود به بازار اجاره یا خرید هستند.
در مجموع، برای یک واحد معمولی، اجاره معادل ماهانه هر مترمربع در شمال تهران حدود سه تا چهار برابر برخی مناطق جنوبی است؛ در بازار فروش نیز این شکاف می‌تواند به بیش از چهار برابر برسد.
با این حال باید توجه داشت ارقام بالا قیمت‌های پیشنهادی و آگهی‌شده هستند و لزوماً به معنای قیمت نهایی معامله نیستند؛ ضمن اینکه در بازار رهن و اجاره، ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه می‌تواند مقایسه مستقیم فایل‌ها را دشوار کند.